Mündliche Wohnmietverträge müssen auch registriert werden

05.12.2011

Der Verfassungsgerichtshof hat am 1. Dezember 2011 entschieden, dass der Mieter einen mündlichen Wohnmietvertrag jederzeit und ohne Entschädigung kündige könne.

Seit einer Gesetzesänderung vom 27. Dezember 2006 hat ein Mieter bei einem 9-Jahres-Vertrag das Recht, den Vertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder Kündigungsentschädigung zu beenden, falls der Mietvertrag nicht innerhalb von 2 Monaten nach Vertragsabschluss registriert worden ist. Diese Kündigungsmöglichkeit entfällt sobald der Vertrag im Nachhinein beim Einregistrierungsamt vorgelegt worden ist.

In diesem Zusammenhang stellte sich die Frage, wie denn mit einem mündlichen Mietvertrag zu verfahren ist. Ein mündlicher Mietvertrag kann per Definition nicht „registriert“ werden, da dazu kein Schriftstück besteht.

Der Verfassungsgerichtshof (VGH) war der Auffassung, dass mündlichen Mietvertrag in diesem Zusammenhang nicht anders behandelt werden dürften, da ansonsten ein verfassungsrechtlich unzulässiger Behandlungsunterschied vorliege.

In diesem Kontext hat der VGH sich auf ein Gesetz vom 26. April 2007 berufen, das es den Vertragsparteien bei einem Mietvertrag über den Hauptaufenthaltsort des Mieters zur Pflicht machte, einen schriftlichen Vertrag abzufassen, der zumindest die Identität aller Vertragsparteien, das Anfangsdatum des Vertrags, die Angabe aller gemieteten Räume und Gebäudeteile sowie die Höhe der Miete bestimmen muss. Falls dennoch nur ein mündlicher Vertrag abgeschlossen werden sollte, so hat jede Vertragspartei das Recht - nach einer fruchtlosen Mahnung -, den anderen Vertragspartner auf den Abschluss eines schriftlichen Vertrages zu verklagen.

Da eben die rechtliche Möglichkeit bestehe, einen mündlichen Vertrag in Schriftform umzusetzen, sei auch in diesem Falle der Registrierungspflicht nachzukommen. Falls der Vermieter es somit versäumen sollte, diese rechtliche Möglichkeit in Anspruch zu nehmen, setzt er sich dem Risiko aus, dass der Mieter von heute auf morgen das Mietobjekt verlassen kann, ohne eine Kündigungsfrist oder –entschädigung beachten zu müssen.