Wann sind Immobilieneinkünfte privater Natur?

17.12.2012

Einkünfte aus privater Vermietung von Liegenschaften werden pauschal besteuert. Dies stimmt nur teilweise und kann zu bösen Überraschungen führen. In zwei unabhängig voneinander gefällten Urteilen wird eine Trennlinie zwischen privater Vermögensverwaltung und beruflichen Einkünften gezogen.


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Im ersten Fall urteilte der Appellationshof Mons (16.09.2011), dass Einkünfte aus 33 Immobilien, die im Laufe von 13 Jahren nach und nach angekauft wurden, nicht als normale Verwaltung von privatem Vermögen handelt, sondern ein berufliches Einkommen.

Der Hof stützte sich dabei auf die Feststellung, dass die Gebäude zu einem geringen Preis mittels Krediten angekauft und dann renoviert und vermietet wurden. Dabei hatte der Steuerpflichtige die Verwaltung der Immobilien sowie der Planung und Durchführung der Arbeiten selbst übernommen. Diese Handlungen wurden eindeutig nicht mehr als normale Verwaltung eines Vermögens, sondern als Handlungen mit Gewinnabsicht eingestuft und somit der Einkommensteuer unterworfen.

Im zweiten Fall entschied der Appellationshof Lüttich am 15.02.2012, dass ein Arbeitsloser, der sieben Häuser mittels Kredite gekauft hat, eine gewinnbringende Tätigkeit im Sinne des Einkommensteuergesetzes ausübt. Die Verwaltung konnte nachweisen, dass der Steuerpflichtige sich so sehr um die Liegenschaften kümmerte, dass er keine Zeit mehr für eine andere Erwerbstätigkeit hatte, schließlich war er als Arbeitsloser eingetragen.

Beide Höfe gehen davon aus, dass die Finanzierung durch Fremdmittel ein wesentlicher Aspekt darstellt, um den Erwerbszweck der Handlungen und somit auch die Steuerpflichtigkeit der Einnahmen aus diesen Handlungen festzustellen.

Nur wer als guter Familienvater handelt und entweder selbst gespartes oder geerbtes Vermögen zum Erwerb von Immobilien benutzt, kann davon ausgehen, dass er die Einkünfte aus diesen Liegenschaften pauschal besteuern muss und keine der Einkommensteuer unterworfene Einkünfte