Keine Mietzahlungen in der Covid-Zeit - Der (vorübergehende) Nutzungsausfall musste nicht durch den Vermieter verschuldet sein.

Der Kassationshof hat am 7. September 2023 eine Entscheidung zu diesem Streitpunkt verkündet.

Bei diesem Fall hatte die Kassationsklägerin seit 2007 eine Immobilie angemietet, die im März 2020 aufgrund von Antikorona-Maßnahmen geschlossen werden musste. Die Mieterin teilte dem  Eigentümer der Immobilie mit, dass die Miete in diesem Zeitraum aufgrund höherer Gewalt nicht gezahlt würde.

Der Eigentümer reichte beim Friedensrichter einen Antrag auf Zahlung der Mietrückstände und Auflösung des Mietvertrags ein. Dieser verurteilte die Mieterin zur Zahlung der Mietrückstände.

Dieses Urteil wurde in der Berufung vom erstinstanzlichen Gericht bestätigt und entschieden, dass die Mieterin sich nicht von der Zahlung der Miete befreit ist, da die Nutzungseinschränkung nicht auf ein Fehlverhalten des Vermieters zurückzuführen sei.

In diesem Zusammenhang stellte sich die Frage, welche Tragweite Artikel 1722 des alten Zivilgesetzbuches hat. Diese Bestimmung sieht vor, dass der Mietvertrag von Rechts wegen beendet wird, wenn die Mietsache während der Dauer des Mietvertrags durch höhere Gewalt vollständig zerstört wird. Wird sie nur teilweise zerstört, kann der Pächter je nach den Umständen eine Minderung des Preises oder sogar die Beendigung des Pachtverhältnisses verlangen.

Nach Ansicht des Kassationshofes setzt das Gesetz voraus, dass die Störung der Nutzung der Immobilie darauf zurückzuführen ist, dass es dem Vermieter infolge eines unvorhergesehenen Ereignisses oder höherer Gewalt dauerhaft oder vorübergehend unmöglich ist, dem Mieter die versprochene Nutzung zu verschaffen.

Richter muss beurteilen, ob die Unmöglichkeit der Nutzung vollständig oder nur teilweise gegeben ist und welche Folgen dies für den Antrag auf Kündigung oder Mietminderung hat. Ein Verschulden des Vermieters ist nicht erforderlich.

Diese Entscheidung des Kassationshofes hat weitreichende Konsequenzen, da zu dieser Frage eine große Rechtsunsicherheit bestand und in vielen Gerichtsentscheidungen davon ausgegangen wurde, dass der Mieter in dieser Zeit weiterhin die Miete zu zahlen hatte. 

Nunmehr könnte es zu weiteren Prozessen kommen, da die grundsätzliche Frage einer Mietreduzierung beantwortet wurde. In welchem Maße ein Gericht die Mieten dann rückwirkend mindern wird, ist eine Einzelfallentscheidung. In der Tat stellt sich die Frage, in welchem Maße der Mieter sein Mietobjekt weiterhin nutzen konnte. Wenn eine Tätigkeit während vielen Monaten vollkommen unmöglich war (z.B. ein Fitnesstudio) so waren andere Geschäftsräume - je nach Branche - zumindest in einem gewissen Maße zu nutzen.

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