Verfassungsgerichtshof : Bei Gegenkündigung des Mieters behält er Anspruch auf Schadenersatz

27.11.2009

Der belgische Verfassungsgerichtshof hat am 26. November 2009 der Entscheidung des Kassationshofs vom 10. Januar 2008 widersprochen.

Mit einem Gesetz vom 13.4.1997 hat der gekündigte Mieter das Recht erhalten, eine Gegenkündigung mit einer Kündigungsfrist von einem Monat auszusprechen. Damit wird es dem Mieter ermöglicht, flexibler auf eine ihm zugestellte Kündigung zu reagieren.

Dies gilt jedoch nur für die Kündigungen, die wegen Eigennutzung, großen Arbeiten oder grundlos zum Ende der ersten und zweiten Drei-Jahres-Periode erteilt werden. Auf eine Kündigung, die zur Beendigung des Mietverhältnisses zum Ablauf der 9-Jahresfrist erforderlich ist, kann der Mieter nicht mit einer Gegenkündigung von einem Monat reagieren.

Im Falle einer Gegenkündigung ist der Mieter davon freigestellt, dem Vermieter Entschädigungen zu zahlen. Dies gilt für den Fall, dass die Gegenkündigung des Mieters innerhalb der ersten drei Vertragsjahre ablaufen sollte. Insofern es sich nicht um eine Gegenkündigung handeln sollte, müsste der Mieter dem Vermieter eine Entschädigung von einem, zwei oder drei Monatsmieten auszahlen, je nachdem ob der Mietvertrag im ersten, zweiten oder dritten Vertragsjahr durch die Kündigung des Mieters endet.

Ursprünglich ging man mehrheitlich davon aus, dass die Gegenkündigung des Mieters nichts an den Verpflichtungen des Vermieters ändert. Falls dieser wegen Eigennutzung oder großer Arbeiten gekündigt haben sollte, sind die entsprechenden gesetzlichen Auflagen bezüglich der Durchführung der Arbeiten bzw. des Beziehens der Wohnung strikt zu beachten, da ansonsten eine Entschädigung von 18 Monatsmieten an den Mieter zu zahlen ist.

Der Kassationshof hatte am 10.1.2008 jedoch entschieden, dass der Mieter nur dann Anspruch auf die Entschädigungen seitens des Vermieters haben kann, wenn der Vertrag in der Tat auf Grund der Kündigung des Vermieters ein Ende genommen hat.

Jetzt hat der Verfassungsgerichthof das letzte Wort : Mit der Entscheidung vom 26.11.2009 wurde erklärt, dass die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen nur dann mit der Verfassung vereinbart sind, wenn diese in dem Sinne ausgelegt werden, dass bei einer Gegenkündigung des Mieters der Vermieter dennoch den von ihm angegebenen Kündigungsgrund verwirklichen muss. Falls der Mieter sich nicht an diese Auflage halten sollte, schuldet er dem Mieter eine Entschädigung von 18 Monatsmieten.